【分析解答题】为评估某商品住宅楼的价格,在该住宅楼附近地区调查选取了
A、
B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下所示:
(1)可比实例交易情况,如下表所示:
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
成交价格 | 5000/元m2 | 4900/元m2 | 4900/元m2 |
成交日期 | 2007年3月31日 | 2007年5月31日 | 2007年7月31日 |
交易情况 | -2% | 0 | 1% |
上表交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2007年1月至8月的价格指数分别为85.5,86.7,112,115,116,117,116, 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果,如下表所示:
房地产状况 | 权重 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
区位状况 | 0.5 | 100 | 105 | 100 | 80 |
权益状况 | 0.3 | 100 | 100 | 110 | 120 |
实物状况 | 0.2 | 100 | 120 | 100 | 100 |
试利用上述资料测算该商品住宅楼:2007年8月31日的正常市场价格。
网考网解析:试题答案:解 此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法,属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行,难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉,计算时间指数要细心,系数中的比值切忌颠倒,平时多加强练习。计算过程: 该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。 (1)测算公式: 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 (2)求取交易情况修正系数: [*] (3)求取交易日期调整系数。 [*] (4)求取房地产状况调整系数。 [*] ⑤求取比准价格(单价)V A 、V B 、V C : V A =5000×1.02×2.118×0.939=10 142.89(元/m 2 ) V B =5200×1×1.588×0.971元/m 2 =8018.13(元/m 2 ) V B =4900×0.99×1.17×1.042元/m 2 =5914.05(元/m 2 ) ⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果,则 估价对象价格(单价)=(10142.89+8018.13+5914.05)/3=8025.02元/m 2 答案解析:暂无解析
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